Barriere architettoniche in condominio

Quello delle barriere architettoniche in condominio è un tema di grande attualità che riguarda tutta la popolazione, non solo le persone con disabilità. Si parla infatti sempre di più della progettazione di spazi privati e pubblici senza barriere architettoniche che possono ostacolare la mobilità di chiunque.

Cosa sono le barriere architettoniche

Secondo la comune definizione di Wikipedia, una“barriera architettonica” rappresenta “qualunque elemento costruttivo che impedisca, limiti o renda difficoltosi gli spostamenti o la fruizione di servizi.”

Vengono subito in mente le limitazioni di movimento delle persone con disabilità che devono necessariamente utilizzare una carrozzina per spostarsi. Ma i limiti imposti dalle barriere architettoniche non finiscono qui.

Immaginate per esempio una persona anziana che con l’avanzare dell’età riscontri una serie di difficoltà motorie, nonostante fino a qualche anno prima si muovesse ovunque senza problemi. Oppure una persona che, sebbene giovane, sia costretta a letto o su una sedia a rotelle a causa di un grave infortunio. Anche se si tratta di una situazione temporanea, un ambiente circostante con barriere architettoniche limita la sua libertà.

Infine immaginate quanto sia scomodo per una mamma o un papà spostarsi se gli spazi non sono a misura di famiglia: devono sempre prendere il proprio bambino in braccio per salire le scale e, allo stesso tempo, ripiegare e trasportare il passeggino.

Se la soluzione può essere a portata di mano per spazi domestici, tutto diventa invece più complesso nel caso di spazi condivisi, come quelli di un condominio.

Vediamo insieme la normativa per l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio, come superarle e chi sostiene la spesa per l’abbattimento delle barriere architettoniche.

La legge 13/89 per il superamento delle barriere architettoniche

La legge n° 13 del 1989 stabilisce termini e modalità per garantire l’accessibilità degli spazi in ambito condominiale.

Al comma 1 dell’articolo 2 della Legge, infatti, si parla di “innovazioni da attuare negli edifici privati” e viene fatto riferimento a due articoli del Codice Civile per stabilire come richiedere una modifica del condominio per eliminare le barriere architettoniche.

Come richiedere l’abbattimento delle barriere 

Il condomino che necessita di un intervento per la rimozione di barriere architettoniche, come per esempio l’installazione di un montascale, di un ascensore o di un miniascensore, o la modifica di uno specifico spazio già esistente, dovrà presentare una richiesta scritta alla quale poi seguirà un’assemblea condominiale.

L’articolo 1120 del Codice Civile stabilisce che:

• l’amministratore deve convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta 
• nella richiesta deve essere specificato l’intervento che si vuole realizzare e le modalità di esecuzione

La legge 220 del 2012: maggioranza, quorum e spese

Quando si raggiunge la maggioranza in condominio

Come confermato dalla Legge 220 del 2012 e in base a quanto stabilito dall’articolo 1136 del Codice Civile, a cui si rifà la legge, nel caso di prima convocazione devono essere presenti i condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Il quorum si raggiunge se il numero di voti rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se non è stato possibile deliberare si fa una seconda convocazione a cui deve partecipare un numero di condomini che rappresenti almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. In questo caso si raggiunge il quorum se c’è il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Chi paga le spese per l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio

Se questo quorum viene raggiunto, l’intervento può essere realizzato e le spese sono ripartite tra tutti i condomini. Se entro tre mesi dalla richiesta l’assemblea non approva l’intervento o non si pronuncia in merito, chi lo ha richiesto può comunque realizzarlo a sue spese.

Novità del Decreto Semplificazioni: stabilità e sicurezza

L’art. 10 della Legge 120 del 2020 – il cosiddetto Decreto Semplificazioni -, comma 3, ha modificato la legge n. 13 del 1989 con l’abrogazione dell’articolo 8 che vietava gli interventi che alteravano il decoro architettonico e che non assicuravano l’uso e il godimento degli spazi comuni. Dunque il limite imposto dall’articolo n° 1120 del Codice Civile, ovvero dover tenere conto del decoro e delle parti comuni, non è più valido e bisogna solo garantire la stabilità e la sicurezza.

Lo stesso Decreto, aggiungendo l’articolo 2, comma 1, ha anche stabilito che gli interventi realizzati in condominio non possono essere considerati «in alcun senso innovazioni di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121» per cui i condomini non possono usare questa motivazione per non approvare gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche.

Le recenti sentenze di Cassazione

Ecco alcune delle sentenze di Cassazione più importanti degli ultimi anni che hanno fatto chiarezza sugli interventi effettuabili in condominio per l’eliminazione delle barriere architettoniche:

• la sentenza n. 38360 del 18 settembre 2013 ha stabilito che le opere che eliminano le barriere architettoniche sono da considerare di “edilizia libera” e, quindi, non necessitano del permesso di costruire. Nel caso in questione, dunque, la rampa costruita senza richiedere il titolo abilitativo non è stata considerata abusiva 
• la sentenza n. 7938 del 28 marzo 2017 ha stabilito che gli edifici devono essere accessibili anche a persone che, in età avanzata, hanno difficoltà motorie e che le norme che favoriscono l’eliminazione delle barriere architettoniche si applicano anche a loro. Ecco perché è stato ritenuto legittimo l’ampliamento della scala padronale e la sopraelevazione dell’ascensore già esistente da parte di un anziano con difficoltà motorie anche se non c’era il consenso dell’assemblea 
• la sentenza n. 9101 del 12 aprile 2018 ha stabilito che l’accessibilità dell’edificio prevale su vincoli o interessi storici della struttura. Dunque, è stata considerata legittima l’installazione di un ascensore da parte di una persona con disabilità, in quanto è stato riconosciuto che gli era indispensabile per accedere alla propria abitazione e che l’installazione non andava a intaccare il decoro o la stabilità dell’edificio
• la sentenza n. 6312 del 20 luglio 2021 del Tribunale di Milano, ha confermato che l’assemblea condominiale non può opporsi all’installazione di un ascensore né nel caso in cui andasse a intaccare il decoro architettonico né nel caso in cui rendesse non utilizzabili gli spazi comuni, come previsto dal nuovo Decreto Semplificazioni

Ascensore e principio di solidarietà

Il 5 dicembre del 2018 la Corte di Cassazione ha pubblicato l’ordinanza n. 31462 in cui ha sottolineato che la legge n. 13 del 1989 esprime un principio di solidarietà sociale per quanto riguarda l’eliminazione delle barriere architettoniche perché ha lo scopo di favorire l’accessibilità agli immobili nell’interesse di tutte le persone.

Nel caso del condominio, in particolare, il principio di solidarietà assume il significato di rispetto di tutti gli interessi, compresi quelli di persone con disabilità o portatrici di handicap. Queste ultime hanno diritto a realizzare interventi per migliorare l’accessibilità alla loro casa e sentirsi più a loro agio.

L’ordinanza della Cassazione riguardava il caso di un condomino con disabilità che per superare l’ostacolo delle scale condominiali aveva installato un ascensore. Per l’installazione era stata occupata parte del pianerottolo comune, modificato il vano scale e ridotta la larghezza dei gradini, limitando la luminosità di alcuni appartamenti. I proprietari di questi ultimi appartamenti avevano quindi fatto ricorso al Tribunale che aveva dichiarato l’illegittimità dell’intervento perché in contrapposizione con gli articoli 1102 e 1120 del Codice Civile.

La Corte, in secondo grado, ha stabilito che non si può parlare di inservibilità solo per via del disagio rispetto al normale uso delle scale, queste devono essere inutilizzabili perché l’opera risulti illegittima.

Ha anche aggiunto che il concetto di normale tollerabilità nel caso di un condomino con disabilità e non autosufficiente va di pari passo con il principio di solidarietà (art. 2 della Costituzione) e di funzione sociale della proprietà (art. 42 della Costituzione).

Con le attuali modifiche del Decreto Semplificazioni, ancora una volta è stato confermato che l’inservibilità delle parti comuni non può essere motivo di opposizione alla realizzazione dell’intervento.

Come abbattere le barriere in condominio

Installare un ascensore senza assemblea condominiale

L’articolo 1102 del Codice Civile citato stabilisce che un singolo condomino o gruppo può installare un ascensore a proprie spese per il superamento delle barriere architettoniche, senza passare attraverso l’assemblea. 

L’opera sarà a disposizione di tutti i condomini che potranno decidere se e quando contribuire alle spese.

Per la realizzazione dell’intervento si possono utilizzare e modificare le parti comuni a condizione che non ne venga alterata la destinazione e non sia impedito agli altri condomini di farne lo stesso uso come è loro diritto.

Alternative all’ascensore: montascale e miniascensori

In alternativa all’ascensore, è ammesso intervenire con altre soluzioni per il superamento delle barriere architettoniche:

• montascale: a poltroncina come Vivace o a pedana come Fluido di KONE Motus
• miniascensori come Armonico o Dinamico di KONE Motus

Contributi e detrazioni fiscali

Dopo che avete esaminato le normative in vigore per l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio, il consiglio è accertarsi sempre di non recare alcun danno agli altri condomini prima di iniziare i lavori.

Assicuratevi che l’intervento non limiti la loro libertà di movimento e che sia comunque possibile l’uso di spazi pubblici e privati, per il rispetto dei diritti di tutti. Informatevi anche su eventuali contributi o detrazioni fiscali.

Le agevolazioni della legge 104

Per interventi come l’installazione di un montascale, sia in condominio sia in abitazioni private, la legge 104 del 1992 stabilisce che è possibile ottenere l’IVA agevolata del 4% per persone con ridotta mobilità.

Il contributo a fondo perduto della legge 13/89

La legge 13/89, che regola l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio, prevede la possibilità di ottenere contributi a fondo perduto. Basta presentare la richiesta al Comune entro il 1° marzo dell’anno in corso, prima di iniziare i lavori.

La detrazione IRPEF del 50%

Fino al 31 dicembre 2024, inoltre, è possibile accedere alle detrazioni del 50% per installare un montascale a poltroncina, una pedana di sollevamento o un ascensore, ovvero un dispositivo che permetta l’abbattimento delle barriere architettoniche. Si tratta di una detrazione IRPEF che viene restituita in 10 anni con 10 quote annuali dello stesso importo.

L’intervento si inserisce all’interno di una ristrutturazione edilizia, la cui spesa può essere al massimo di 96.000 euro.