Barriere architettoniche in condominio

Il tema delle barriere architettoniche in condominio è di grande attualità e riguarda tutta la popolazione, non solo le persone con disabilità. Si parla sempre di più della progettazione di spazi privati e pubblici senza barriere architettoniche che possano ostacolare la mobilità di chiunque.

Cosa sono le barriere architettoniche

Secondo la comune definizione di Wikipedia, una “barriera architettonica” rappresenta “qualunque elemento costruttivo che impedisca, limiti o renda difficoltosi gli spostamenti o la fruizione di servizi.”

Vengono subito in mente le limitazioni di movimento delle persone con disabilità che devono necessariamente utilizzare una carrozzina per spostarsi. Ma i limiti imposti dalle barriere architettoniche non finiscono qui.

Immagina per esempio una persona anziana che con l’avanzare dell’età riscontri una serie di difficoltà motorie, nonostante fino a qualche anno prima si muovesse ovunque senza problemi. Oppure una persona che, sebbene giovane, sia costretta a letto o su una sedia a rotelle a causa di un grave infortunio. Anche se si tratta di una situazione temporanea, un ambiente circostante con barriere architettoniche limita la sua libertà.

Infine, immagina quanto sia scomodo per una mamma o un papà spostarsi se gli spazi non sono a misura di famiglia: devono sempre prendere il proprio bambino in braccio per salire le scale e, allo stesso tempo, ripiegare e trasportare il passeggino.

Se la soluzione può essere a portata di mano per gli spazi domestici, tutto diventa invece più complesso nel caso di spazi condivisi, come quelli di un condominio.

Vediamo insieme la normativa per l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio, come superarle, chi sostiene la spesa per l’abbattimento delle barriere architettoniche, e a quali agevolazioni fiscali si può accedere.

Normativa per il superamento delle barriere architettoniche

Ecco le principali normative italiane che regolano il superamento delle barriere architettoniche:

• la legge n. 13 del 1989 stabilisce termini e modalità per garantire l’accessibilità degli spazi in ambito condominiale. Al comma 1 dell’articolo 2 della Legge, infatti, si parla di “innovazioni da attuare negli edifici privati” e viene fatto riferimento a due articoli del Codice Civile per stabilire come richiedere una modifica del condominio per eliminare le barriere architettoniche
• il D.M. 236/1989 indica le prescrizioni tecniche che garantiscono i requisiti di accessibilità, adattabilità e visitabilità degli edifici privati, oltre che degli edifici pubblici e di quelli sovvenzionati
• la legge 104/1992 è la legge più conosciuta e promuove l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone con disabilità
• il D.P.R. 503/1996 è il regolamento che definisce le norme per l’eliminazione delle barriere architettoniche in spazi, servizi, ed edifici pubblici
• il D.P.R. 380/2001 è il testo unico per l’edilizia e contiene anche indicazioni riguardanti l’abbattimento delle barriere architettoniche

Quando è obbligatorio abbattere le barriere architettoniche?

Una delle domande più comuni riguarda l’obbligo di abbattimento delle barriere architettoniche in edifici pubblici e privati. Come indicato dal D.M. 236/89 (art.3), il decreto attuativo della legge 13/89, i requisiti fondamentali che questi edifici devono rispettare sono:

• l’accessibilità, che è il livello più alto di qualità perché garantisce la fruizione immediata di tutti gli spazi dell’edificio, compresi quelli esterni e le parti comuni
• l’adattabilità, che prevede un livello di qualità inferiore ma può essere migliorata successivamente nel tempo. Dev’essere sempre garantita, fatta eccezione per alcune deroghe del decreto
• la visitabilità, che corrisponde a un’accessibilità limitata e che garantisce anche a persone con difficoltà motorie o sensoriali di mantenere ogni tipo di relazione fondamentale tramite l’accesso a una parte più o meno estesa dell’edificio

Come richiedere l’abbattimento delle barriere

La persona proprietaria di un appartamento in condominio che necessita di un intervento per la rimozione di barriere architettoniche, come per esempio l’installazione di un montascale, di un ascensore o di un miniascensore, o la modifica di uno specifico spazio già esistente, deve presentare una richiesta scritta alla quale poi seguirà un’assemblea condominiale.

L’articolo 1120 del Codice Civile stabilisce che:

• l’amministratore deve convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta 
• nella richiesta deve essere specificato l’intervento che si vuole realizzare e le modalità di esecuzione

La legge 220 del 2012: maggioranza, quorum e spese

Quando si raggiunge la maggioranza in condominio

Come confermato dalla Legge 220 del 2012 e, in base a quanto stabilito dall’articolo 1136 del Codice Civile, a cui si rifà la legge, nel caso di prima convocazione devono essere presenti i condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Il quorum si raggiunge se il numero di voti è la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se non è stato possibile deliberare si fa una seconda convocazione a cui deve partecipare un numero di condomini che corrisponda almeno a un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. In questo caso si raggiunge il quorum se c’è il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Chi paga le spese per l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio

Se il quorum viene raggiunto, l’intervento può essere realizzato e le spese sono ripartite tra tutti i condomini. Se entro tre mesi dalla richiesta l’assemblea non approva l’intervento o non si pronuncia in merito, chi lo ha richiesto può comunque realizzarlo a sue spese.

Decreto Semplificazioni 2020: stabilità e sicurezza

L’art. 10 della Legge 120 del 2020 – il cosiddetto Decreto Semplificazioni -, comma 3, ha modificato la legge n. 13 del 1989 con l’abrogazione dell’articolo 8 che vietava gli interventi che alteravano il decoro architettonico e che non assicuravano l’uso e il godimento degli spazi comuni. Dunque il limite imposto dall’articolo n. 1120 del Codice Civile, ovvero dover tenere conto del decoro e delle parti comuni, non è più valido e bisogna solo garantire la stabilità e la sicurezza.

Lo stesso Decreto, aggiungendo l’articolo 2, comma 1, ha anche stabilito che gli interventi realizzati in condominio non possono essere considerati «in alcun senso innovazioni di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121» per cui i condomini non possono usare questa motivazione per non approvare gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche.

Importanti sentenze della Corte di Cassazione

Ecco alcune delle sentenze della Corte di Cassazione più importanti degli ultimi anni che hanno fatto chiarezza sugli interventi effettuabili in condominio per l’eliminazione delle barriere architettoniche:

• la sentenza n. 38360 del 18 settembre 2013 ha stabilito che le opere che eliminano le barriere architettoniche sono da considerare di “edilizia libera” e, quindi, non necessitano del permesso di costruire. Nel caso in questione, dunque, la rampa costruita senza richiedere il titolo abilitativo non è stata considerata abusiva 
• la sentenza n. 7938 del 28 marzo 2017 ha stabilito che gli edifici devono essere accessibili anche a persone che, in età avanzata, hanno difficoltà motorie e che le norme che favoriscono l’eliminazione delle barriere architettoniche si applicano anche a loro. Ecco perché è stato ritenuto legittimo l’ampliamento della scala padronale e la sopraelevazione dell’ascensore già esistente da parte di un anziano con difficoltà motorie anche se non c’era il consenso dell’assemblea 
• la sentenza n. 9101 del 12 aprile 2018 ha stabilito che l’accessibilità dell’edificio prevale su vincoli o interessi storici della struttura. Dunque, è stata considerata legittima l’installazione di un ascensore da parte di una persona con disabilità, in quanto è stato riconosciuto che gli era indispensabile per accedere alla propria abitazione e che l’installazione non andava a intaccare il decoro o la stabilità dell’edificio

Da ricordare anche la sentenza n. 6312 del 20 luglio 2021 del Tribunale di Milano che ha confermato che l’assemblea condominiale non può opporsi all’installazione di un ascensore né nel caso in cui andasse a intaccare il decoro architettonico né nel caso in cui rendesse non utilizzabili gli spazi comuni, come previsto dal nuovo Decreto Semplificazioni

Ascensore e principio di solidarietà

Il 5 dicembre del 2018 la Corte di Cassazione ha pubblicato l’ordinanza n. 31462 in cui ha sottolineato che la legge n. 13 del 1989 esprime un principio di solidarietà sociale per quanto riguarda l’eliminazione delle barriere architettoniche, perché ha lo scopo di favorire l’accessibilità agli immobili nell’interesse di tutte le persone.

Nel caso del condominio, in particolare, il principio di solidarietà assume il significato di rispetto di tutti gli interessi, compresi quelli di persone con disabilità. Queste ultime hanno diritto a realizzare interventi per migliorare l’accessibilità alla loro casa e sentirsi più a loro agio.

L’ordinanza della Cassazione riguardava il caso di un condomino con disabilità che per superare l’ostacolo delle scale condominiali aveva installato un ascensore. Per l’installazione era stata occupata parte del pianerottolo comune, modificato il vano scale e ridotta la larghezza dei gradini, limitando la luminosità di alcuni appartamenti. I proprietari di questi ultimi appartamenti avevano quindi fatto ricorso al Tribunale che aveva dichiarato l’illegittimità dell’intervento perché in contrapposizione con gli articoli 1102 e 1120 del Codice Civile.

La Corte, in secondo grado, ha stabilito che non si può parlare di inservibilità solo per via del disagio rispetto al normale uso delle scale, queste devono essere inutilizzabili perché l’opera risulti illegittima.

Ha anche aggiunto che il concetto di normale tollerabilità nel caso di un condomino con disabilità e non autosufficiente va di pari passo con il principio di solidarietà (art. 2 della Costituzione) e di funzione sociale della proprietà (art. 42 della Costituzione).

Con le modifiche previste dal Decreto Semplificazioni 2020, ancora una volta è stato confermato che l’inservibilità delle parti comuni non può essere motivo di opposizione alla realizzazione dell’intervento.

Come abbattere le barriere in condominio

Installare un ascensore senza assemblea condominiale

L’articolo 1102 del Codice Civile citato stabilisce che un singolo condomino o gruppo può installare un ascensore a proprie spese per il superamento delle barriere architettoniche, senza passare attraverso l’assemblea. 

L’opera sarà a disposizione di tutti i condomini che potranno decidere se e quando contribuire alle spese.

Per la realizzazione dell’intervento si possono utilizzare e modificare le parti comuni a condizione che non ne venga alterata la destinazione e non sia impedito agli altri condomini di farne lo stesso uso come è loro diritto.

Alternative all’ascensore: montascale e miniascensori

In alternativa all’ascensore, è ammesso intervenire con altre soluzioni per il superamento delle barriere architettoniche come, per esempio:

• un montascale a poltroncina come Vivace o a pedana come Fluido di KONE Motus
• un miniascensore come Armonico Elettrico o Dinamico Elettrico di KONE Motus

Nella scelta, il consiglio è accertarsi sempre di non recare alcun danno agli altri condomini prima di iniziare i lavori. Assicurati anche che l’intervento non limiti la loro libertà di movimento e che sia comunque possibile l’uso di spazi pubblici e privati, per il rispetto dei diritti di tutti e tutte.

Contributi e detrazioni fiscali

Una volta chiarito quali sono le norme che regolano l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio e alcune delle sentenze della Cassazione in materia, vediamo quali contributi e detrazioni fiscali sono previsti nel 2026.

Le agevolazioni della legge 104

Per interventi come l’installazione di un montascale, sia in condominio sia in abitazioni private, la legge 104 del 1992 stabilisce che è possibile ottenere l’IVA agevolata del 4% per persone con ridotta mobilità.

Il contributo a fondo perduto della legge 13/89

La legge 13/89, che regola l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio, prevede la possibilità di ottenere contributi a fondo perduto. Di norma, bBisogna presentare la richiesta al Comune entro il 1° marzo dell’anno in corso, prima di iniziare i lavori, ti consigliamo in ogni caso di verificare con il tuo Comune di residenza.

Detrazione IRPEF del 19% per persone con disabilità

La detrazione fiscale del 19% è valida per l’acquisto di mezzi necessari all’accompagnamento, alla deambulazione, alla locomozione, al sollevamento delle persone con capacità ridotte di movimento autonomo:

• Rampe per eliminazione barriere architettoniche (interne ed esterne all’abitazione): la detrazione del 19% non è cumulabile con la detrazione per la ristrutturazione edilizia sulle stesse spese. Si può applicare solo sull’eventuale parte di spesa che eccede quanto già agevolato con quest’ultima.
• Adattamento dell’ascensore per renderlo idoneo a contenere una carrozzella, e installazione/manutenzione della pedana di sollevamento nell’abitazione della persona con disabilità: anche in questo caso la detrazione del 19% spetta solo sulla parte di spesa che supera quella già coperta dalla detrazione per l’eliminazione delle barriere architettoniche.

La detrazione IRPEF per il recupero del patrimonio edilizio (Bonus ristrutturazione)

Con l’entrata in vigore della nuova Legge di Bilancio 2026 sono stati previsti cambiamenti per quanto riguarda il bonus per il recupero del patrimonio edilizio, che prevede una detrazione IRPEF per i lavori di ristrutturazione, compresa l’installazione di un montascale a poltroncina, una pedana di sollevamento o un ascensore, ovvero di un dispositivo che permetta l’abbattimento delle barriere architettoniche.

Si tratta di una detrazione IRPEF sulle spese sostenute per ristrutturare abitazioni e parti comuni di edifici residenziali che viene restituita in 10 anni con 10 quote annuali dello stesso importo.

Le percentuali della detrazione e i limiti di detraibilità variano a seconda dell’anno di pagamento e del tipo di immobile:

• 50% se la spesa massima è di 96.000 euro nel 2026 e se si tratta di abitazione principale
• 36% se la spesa massima è di 96.000 euro nel 2026 e se si tratta di altro tipo di abitazione

I bonus edilizi sono condizionati da tetti di spesa detraibili basati su reddito e condizione familiare.

Salvo novità, dal 2027 l’aliquota sarà del 36% per le prime case e del 30% per le seconde.

Ricordiamo brevemente per quali lavori è prevista la detrazione e a chi spetta.

Per quali lavori è prevista la detrazione:

• Per gli interventi su parti condominiali, la detrazione spetta a ogni singolo condomino in base ai millesimi di proprietà, a condizione che la quota sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.
• Anche i condomini di condomini minimi (max 8 condòmini, senza codice fiscale) possono accedere al beneficio, con alcune modalità semplificate.
• Le stesse regole valgono per l’unico proprietario di un intero edificio con più unità accatastate separatamente.

Detrazione per l’installazione di montascale e ascensori condominio:

• Nel caso del montascale, la detrazione spetta interamente al condomino con disabilità che ha sostenuto l’intera spesa, poiché si tratta di un ausilio ad uso esclusivamente personale.
• Nel caso dell’ascensore o miniascensore condominiale, i costi di installazione sono detraibili anche se i lavori non sono stati deliberati dall’assemblea, purché siano stati autorizzati dal Comune.
• Se la spesa è sostenuta interamente da un solo condomino, la detrazione spetta comunque a lui o a lei, ma solo sulla quota corrispondente alla sua parte millesimale (o ad altri criteri stabiliti dall’assemblea). Questo perché l’ascensore o il miniascensore, una volta installato nel cavedio condominiale, diventa automaticamente un bene comune, utilizzabile da tutti i condòmini.

Ti invitiamo a leggere l’articolo sulle agevolazioni fiscali per approfondire le detrazioni a cui puoi accedere per abbattere le barriere architettoniche nella tua casa e la guida dell’Agenzia delle Entrate “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” aggiornata a febbraio 2026 per conoscere tutte le detrazioni e sapere come funzionano.