Come migliorare l’accessibilità in un piccolo condominio

Abbattere le barriere architettoniche in un piccolo condominio

Quali interventi occorrono per rendere un condominio accessibile e abbattere le barriere architettoniche che limitano la libertà di movimento? Un condominio è accessibile quando permette alle persone di spostarsi in modo autonomo dal livello della strada fino al proprio appartamento e viceversa, eliminando gli ostacoli costituiti da scalini e dislivelli.

Vivere in un condominio accessibile è un diritto all’indipendenza nella mobilità quotidiana. In uno spazio accessibile donne in gravidanza, anziani, persone affette da diverse forme di disabilità o patologie cardiache e respiratorie, che rendono gravosi gli sforzi fisici, possono realizzare in pieno il diritto all’autonomia di movimento. 

Un condominio accessibile è più vivibile per tutti gli abitanti, che possono affrontare con uno sforzo minore le incombenze quotidiane, come trasportare le borse della spesa e le confezioni di acqua in bottiglia, muoversi con passeggini e bambini piccoli. 

Per questi motivi l’accessibilità nell’edilizia residenziale è un diritto sancito dalla legge, che rende lo spazio più vivibile e fa aumentare il valore di un appartamento.

La situazione dell’accessibilità in Italia

Il 1989 rappresenta un punto di svolta nella legislazione sull’accessibilità degli edifici, con l’approvazione della legge n. 13/1989 e il successivo Decreto Ministeriale 236/1989 sul superamento delle barriere architettoniche. Queste norme, insieme agli articoli compresi tra il 77 e l’82, dal dpr n. 380/2001, conosciuto come “Testo Unico sull’edilizia”, regolamentano il diritto all’accessibilità.

Il patrimonio edilizio delle nostre città risale in larga parte a un periodo precedente, quando la sensibilità sul tema delle barriere architettoniche era poco presente. È frequente trovare rampe di scale ripide, strette e lunghe, vani scala angusti e inadatti ad ospitare un ascensore, scalinate che dal portone di ingresso conducono all’atrio da cui parte l’ascensore. 

Per fortuna oggi la tecnologia offre soluzioni relativamente semplici e sostenibili sia a livello di investimento economico sia di facilità di attuazione per superare le barriere architettoniche nei condomini. 

Cos’è un piccolo condominio e come può diventare accessibile

Per piccolo condominio si intende un edificio frazionato in varie unità abitative appartenenti a un numero di proprietari pari o inferiori a otto. Un piccolo condominio è provvisto di parti e strutture di utilità comune e può essere ospitato in palazzine plurifamiliari, case d’epoca frazionate in appartamenti o in loft, in un complesso di villette a schiera o in altri tipi di edifici. 

La legge stabilisce che gli interventi per l’accessibilità delle parti comuni di un piccolo condominio devono essere sottoposti ad approvazione dell’assemblea dei condòmini, mentre ogni proprietario è competente per l’accessibilità del suo appartamento. 

Diversa è la situazione del condominio minimo, formato da due soli condòmini, le cui decisioni sono disciplinate dalle norme sulla comunione, in particolare dagli articoli 1105 e 1106 del Codice Civile.

La procedura per deliberare gli interventi che migliorano l’accessibilità in un piccolo condominio

Vediamo ora qual è la corretta procedura per deliberare un intervento a favore dell’accessibilità, per esempio l’installazione di un miniascensore, di una piattaforma elevatrice per disabili, di un montascale o di una rampa. 

L’amministratore condominiale indice un’assemblea, che sarà valida con una maggioranza dei 2/3 del valore millesimale dell’intero edificio in prima convocazione o del 50% in seconda convocazione.

Se si delibera l’esecuzione dei lavori, le spese saranno ripartite tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà. 

Cosa succede invece nel caso in cui l’assemblea si esprima contro l’esecuzione dei lavori? La legge tutela il diritto all’accessibilità della persona che necessita di interventi per garantire il suo diritto a una casa più accessibile. Questo diritto vale non solo nel caso di persone disabili ma anche di chi ha bisogno di migliorare l’accessibilità in casa a causa di problemi motori per l’età avanzata, come ha affermato la sentenza n. 7938 del 28 marzo 2017 della Corte di Cassazione.

Il condomino richiedente, dopo averlo comunicato all’assemblea, potrà eseguire i lavori a proprie spese, ad alcune condizioni. Gli interventi per abbattere le barriere architettoniche, infatti:

• non devono arrecare danno al decoro architettonico dell’edificio
• non devono alterare la stabilità e la sicurezza dell’immobile
• non devono pregiudicare l’utilizzo di alcune parti comuni anche da parte di un solo condòmino. Per esempio, se un miniascensore esterno installato nel cortile impedisce l’accesso a un posto auto, l’intervento non è ammissibile

Per questo motivo è importante che chi si fa promotore del progetto di abbattimento delle barriere architettoniche valuti l’intervento con un professionista competente. Gli uffici KONE della vostra zona (https://www.konemotus.it/provincia/) sono a disposizione per consigliarvi la soluzione migliore, più adatta per il vostro condominio.

Le soluzioni che migliorano l’accessibilità in un piccolo condominio

Rampe, portoni accessibili e corrimani

La legge n. 13/1989 sull’accessibilità ha stabilito l’obbligo di installazione di un ascensore quando si costruisce un edificio con più di due piani fuori terra. 

Per quanto riguarda l’adeguamento di un edificio preesistente, le problematiche di accessibilità possono essere varie. Per esempio, in un piccolo condominio con un solo piano fuori terra, l’autonomia delle persone può essere ostacolata dalla rampa di scale che collega il piano strada al primo piano o dalla presenza di alcuni gradini all’ingresso comune.

Occorre adattare ad ogni caso specifico le soluzioni che la tecnologia offre. Scopriamole insieme.

Se l’ostacolo è costituito da uno o più gradini, il dislivello può essere superato facilmente con:

•  una rampa mobile da posizionare quando serve
•  una rampa fissa
•  una rampa in muratura edificata a parziale copertura degli scalini

Qualsiasi pedana dovrà avere una pendenza inferiore all’8%, non potrà essere usata per superare un dislivello superiore a 3,20 metri (ottenuto tramite una sequenza di pedane inclinate poste in successione) e dovrà essere provvista di una copertura antisdrucciolo. 

 Altri elementi che semplificano la mobilità autonoma sono il portone di ingresso e il corrimano delle scale. I portoni pesanti e con struttura a battente possono essere faticosi da aprire per chi ha un passeggino o si muove in carrozzella. Quando possibile, si può prevedere una porta scorrevole automatica, un dispositivo apriporta elettrico semplificato e un maniglione ergonomico.

Il corrimano è un obbligo per gli edifici costruiti dopo l’entrata in vigore del D.M. 236/89. Per quelli precedenti è una miglioria soggetta a delibera dell’assemblea condominiale, che offre un supporto sicuro per le persone con difficoltà motorie. Spesso è utilizzato come base per l’installazione di un montascale, l’impianto che consente di superare le barriere architettoniche costituite da qualsiasi tipo di rampe.

Montascale e miniascensori

Montascale e miniascensori sono citati dall’articolo 2 della legge 13/1989 tra le soluzioni mobili e facilmente rimovibili che risolvono il problema delle barriere architettoniche. 

Esistono due tipi di montascale: il montascale a poltroncina, che trasporta una persona seduta, garantendo un percorso confortevole e sicuro; il montascale a pedana, che accoglie una persona in carrozzella e può essere utilizzato anche per il trasporto di passeggini e spesa. 

I montascale attuali sono funzionali senza arrecare disturbo al condominio; un’ottima soluzione per assicurare l’accessibilità in modo poco invasivo.

Sono impianti silenziosi, a basso consumo energetico, personalizzabili con finiture eleganti, che si inseriscono nell’estetica dello spazio condominiale. La pedana/poltroncina a scomparsa non ingombra il passaggio quando è in posizione di riposo. Entrambi i modelli sono adattabili a qualsiasi tipo di percorso: scale strette, rampe multiple di lunghezze diverse, pianerottoli, angoli stretti, scale a chiocciola. 

Per risolvere in modo permanente il problema del dislivello in un piccolo condominio, senza tuttavia effettuare modifiche strutturali all’edificio, la soluzione è il miniascensore o piattaforma elevatrice. 

I modelli principali sono due: 

• la piattaforma elevatrice Armonico di KONE Motus, simile a un ascensore tradizionale, con una portata base di 1-2 persone e un numero di fermate personalizzabile. È ideale per gli spazi ridotti, con un ingombro minimo di circa un metro quadro
•  la piattaforma elevatrice a vite Dinamico di KONE Motus, consigliata per le persone in carrozzella, per 4-6 passeggeri, edifici con altezze ridotte e installazioni esterne

Installare una piattaforma elevatrice è semplice e spesso non richiede lavori in muratura, modifiche strutturali o scavi per creare spazi aggiuntivi superiori. Utilizza la corrente domestica 220 Volt, ha consumi energetici contenuti e funziona a partire da una sola fermata.

Se la tromba delle scale è inadatta al miniascensore, esistono soluzioni da esterno. Il design ricercato e la possibilità di scegliere materiali, finiture, strutture e colori permette di creare continuità con lo stile dell’edificio e di valorizzarlo.