Come migliorare l’accessibilità in un piccolo condominio

Abbattere le barriere architettoniche in un piccolo condominio

Un piccolo condominio è accessibile quando permette alle persone di spostarsi in modo autonomo dal livello della strada fino al proprio appartamento e viceversa.

Vivere in un condominio accessibile permette di realizzare a pieno il diritto all’autonomia di movimento di persone anziane e persone con disabilità.

Tutte le persone che lo abitano – anche donne in gravidanza o persone affette da patologie cardiache e respiratorie – possono affrontare con uno sforzo minore le incombenze quotidiane, come trasportare le borse della spesa e le confezioni di acqua in bottiglia oppure muoversi con passeggini e bambini piccoli.

Quali sono le barriere architettoniche in un condominio?

La definizione ufficiale del D.M. 236/89 chiarisce che le barriere architettoniche sono:

1. gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
2. gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti;
3. la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.

Il patrimonio edilizio delle nostre città risale in larga parte a un periodo precedente, nel quale era ancora poca la sensibilità sul tema delle barriere architettoniche.

È frequente trovare rampe di scale ripide, strette e lunghe, vani scala angusti e inadatti a ospitare un ascensore o anche scalinate che dal portone di ingresso conducono all’atrio da cui parte l’ascensore.

Per questi motivi l’accessibilità nell’edilizia residenziale è un diritto tutelato dalla legge, che rende lo spazio più vivibile e può contribuire a far aumentare il valore di un appartamento in condominio.

La normativa sull’accessibilità in Italia

Il 1989 rappresenta un punto di svolta nella normativa sull’accessibilità degli edifici, con l’approvazione della legge n. 13/1989 e il successivo D.M. 236/1989 sul superamento delle barriere architettoniche.

Queste norme, insieme agli articoli compresi tra il 77 e l’82 del D.P.R. n. 380/2001, conosciuto come “Testo Unico sull’edilizia”, regolamentano il diritto all’accessibilità.

E negli ultimi anni la tecnologia ci ha offerto soluzioni semplici e sostenibili, sia a livello di investimento economico sia di realizzazione, per superare le barriere architettoniche nei condomini.

Cos’è un piccolo condominio

Un piccolo condominio ha un numero di proprietari pari o inferiori a otto ed è costituito da parti e strutture comuni. Può essere indipendente o trovarsi all’interno di palazzine plurifamiliari, case d’epoca frazionate in appartamenti o in loft, in un complesso di villette a schiera o in altri tipi di edifici.

Quali sono le regole per un condominio piccolo

La legge stabilisce che gli interventi per l’accessibilità delle parti comuni di un piccolo condominio devono essere sottoposti ad approvazione dell’assemblea dei condòmini, mentre ogni persona che ha la proprietà è competente per l’accessibilità del proprio appartamento.

Diversa è la situazione del condominio minimo, formato da due soli condòmini, le cui decisioni sono disciplinate dalle norme sulla comunione, in particolare dagli articoli 1105 e 1106 del Codice Civile.

La procedura per deliberare gli interventi in un piccolo condominio

Vediamo ora qual è la corretta procedura per deliberare un intervento a favore dell’accessibilità, per esempio l’installazione di un miniascensore, di una piattaforma elevatrice per persone con disabilità, di un montascale o di una rampa.

La maggioranza necessaria per approvare l’intervento

Chi amministra il condominio ha 30 giorni di tempo dalla richiesta per convocare l’assemblea, come previsto dall’art. 1120, comma 3, del Codice Civile. L’intervento è approvato se si ottiene il voto favorevole della maggioranza dei condòmini intervenuti in assemblea e almeno metà del valore (500 millesimi) in prima convocazione, un terzo in seconda, come stabilito dall’art. 1136 del Codice Civile.

Ripartizione delle spese

Se si delibera l’esecuzione dei lavori, le spese saranno ripartite tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà.

Cosa fare in caso di rifiuto

La legge tutela il diritto all’accessibilità della persona che necessita di interventi per potersi muovere in autonomia nel proprio condominio.

Questo diritto vale sia in caso di persone con disabilità sia di chi ha bisogno di migliorare l’accessibilità in casa a causa di problemi motori per l’età avanzata, come ha affermato la sentenza n. 7938 del 28 marzo 2017 della Corte di Cassazione.

La persona che ha fatto richiesta, dopo averlo comunicato, potrà eseguire i lavori di abbattimento delle barriere architettoniche – previsti dalla legge n. 13/89 – a proprie spese anche se l’assemblea non ha approvato l’intervento, o se sono trascorsi 3 mesi dalla richiesta formale senza una risposta (art. 2, comma 2 della legge n. 13/1989), ad alcune condizioni.

In base a quanto stabilito dall’ordinanza n. 19087/2022 della Corte di Cassazione – che conferma l’applicazione dell’art. 1120, comma 4, e dell’art. 1102, comma 1, del Codice Civile – gli interventi per abbattere le barriere architettoniche non devono alterare la stabilità e la sicurezza dell’immobile.

Le soluzioni che migliorano l’accessibilità in un piccolo condominio

Rampe, portoni accessibili e corrimani

Il D.M. 236/1989, all’art. 3 comma 2 dice che:

Negli edifici residenziali con non più di tre livelli fuori terra è consentita la deroga all’installazione di meccanismi per l’accesso ai piani superiori, ivi compresi i servoscala, purché sia assicurata la possibilità della loro installazione in un tempo successivo.

L’ascensore va comunque installato in tutti i casi in cui l’accesso alla più alta unità immobiliare è posto oltre il terzo livello, ivi compresi eventuali livelli interrati e-o porticati.

Per quanto riguarda l’adeguamento di un edificio preesistente, le problematiche di accessibilità possono essere varie. Per esempio, in un piccolo condominio con un solo piano fuori terra, l’autonomia delle persone può essere ostacolata dalla rampa di scale che collega il piano strada al primo piano o dalla presenza di alcuni gradini all’ingresso comune.

Occorre adattare a ogni caso specifico le soluzioni che la tecnologia offre. Scopriamole insieme.

Come superare uno o più gradini

Se l’ostacolo è costituito da uno o più gradini, il dislivello può essere superato facilmente con:

• una rampa mobile da posizionare quando serve
• una rampa fissa
• una rampa in muratura edificata a parziale copertura degli scalini

Caratteristiche di una pedana accessibile

La pendenza di una rampa per persone con disabilità dovrà essere inferiore all’8%, la rampa non potrà essere usata per superare un dislivello superiore a 3,20 metri (ottenuto tramite una sequenza di pedane inclinate poste in successione) e dovrà essere provvista di una copertura antisdrucciolo.

Accessori per migliorare l’accessibilità

Altri elementi che semplificano la mobilità autonoma sono il portone di ingresso e il corrimano delle scale. I portoni pesanti e con struttura a battente possono essere faticosi da aprire per chi ha un passeggino o si muove in carrozzina. Quando possibile, si può prevedere una porta scorrevole automatica, un dispositivo apriporta elettrico semplificato e un maniglione ergonomico.

Il corrimano è un obbligo per gli edifici costruiti dopo l’entrata in vigore del D.M. 236/89. Per quelli precedenti è una miglioria soggetta a delibera dell’assemblea condominiale, che offre un supporto sicuro per le persone con difficoltà motorie. Spesso è utilizzato come base per l’installazione di un montascale, l’impianto che consente di superare le barriere architettoniche costituite da qualsiasi tipo di rampe.

Montascale a pedana e a piattaforma

Montascale e miniascensori sono citati dall’art. 2 della legge n. 13/1989 tra le soluzioni mobili e facilmente rimovibili che risolvono il problema delle barriere architettoniche.

Come KONE Motus forniamo due tipi di montascale:

• il montascale a poltroncina Vivace. Trasporta una persona seduta, garantendo un percorso confortevole e sicuro anche su percorsi oltre i 40 metri lineari su scale curvilinee. Il modello Vivace AE, in particolare, è pensato per l’installazione su scale esposte e ha una portata fino a 137 kg
• il montascale a pedana Fluido. Accoglie una persona in carrozzina e può essere utilizzato anche per il trasporto del passeggino e della spesa. Si installa in sole 4-6 ore senza lavori di muratura.

I montascale possono essere installati sia all’interno sia all’esterno, sono funzionali senza arrecare disturbo al condominio e sono un’ottima soluzione per assicurare l’accessibilità in modo poco invasivo.

Sono impianti silenziosi, a basso consumo energetico, personalizzabili con finiture eleganti, che si inseriscono nell’estetica dello spazio condominiale.

La pedana/poltroncina a scomparsa non ingombra il passaggio quando è in posizione di riposo. Entrambi i modelli sono adattabili a qualsiasi tipo di percorso: scale strette, rampe multiple di lunghezze diverse, pianerottoli, angoli stretti, scale a chiocciola.

Miniascensori o piattaforme elevatrici

Per risolvere in modo permanente il problema del dislivello in un piccolo condominio, senza modifiche strutturali all’edificio, la soluzione è il miniascensore o piattaforma elevatrice.

I modelli principali di KONE Motus sono due:

• la piattaforma elevatrice Armonico Elettrico che è ideale per case e piccoli condomini, si installa velocemente, spesso con poche opere murarie ed è green perché non usa olio. Tramite il display è possibile controllare in tempo reale il livello di carica delle batterie. Se la tromba delle scale è inadatta al miniascensore, esistono soluzioni da esterno
• la piattaforma elevatrice Dinamico Elettrico che è consigliata per edifici con altezze ridotte, può essere installata all’interno e all’esterno, non ha bisogno di spazi aggiuntivi e non ha cabina.

La piattaforma elevatrice utilizza la corrente domestica, non serve modificare il contratto di fornitura e ha consumi energetici inferiori a quelli di molti elettrodomestici. In caso di black-out può percorrere fino a 30 corse.

Il design ricercato e la possibilità di scegliere materiali, finiture, strutture e colori permette di creare continuità con lo stile del condominio e di valorizzarlo.

Soluzione	Tipo di dislivello	Spazio richiesto	Opere murarie	Autonomia/utilizzo	Ideale per
Rampa fissa/mobile	Piccoli dislivelli (1-3 gradini, max 3,2 m)	Elevato: richiede sviluppo in lunghezza per pendenza < 8%	No, se mobile/Minime, se in muratura	Totale per carrozzine, passeggini, spesa	Ingressi e atrii condominiali con pochi gradini
Montascale a poltroncina	Scale interne o esterne (una o più rampe)	Minimo: guida a soli 17 cm dalla parete per scale curvilinee, sedile richiudibile	Nessuna: fissaggio meccanico su scala esistente	Persona seduta (trasferimento necessario dalla carrozzina)	Persone anziane o persone con ridotta mobilità senza carrozzina
Montascale a pedana	Scale diritte o curvilinee di vario tipo	Medio: richiede una larghezza della scala adeguata	Nessuna: installazione diretta su scala	Totale: ospita direttamente la carrozzina e chi l’accompagna	Persone in carrozzina in vani scala con larghezza sufficiente
Miniascensore (piattaforma elevatrice)	Più piani (da 1 a più fermate)	Compatto: modelli da interno o esterno	Minime: fossa e testata ridotte rispetto agli ascensori tradizionali	Totale: per più persone, carrozzine, carichi pesanti	Soluzione definitiva per il condominio che può contribuire ad aumentare il valore dell’immobile

Criteri per la scelta dell’intervento di miglioramento dell’accessibilità

Quanto costa migliorare l’accessibilità in un piccolo condominio

Il costo degli interventi necessari per migliorare l’accessibilità in condominio varia a seconda dell’intervento scelto:

• l’installazione della rampa ha un costo che dipende dalla tipologia, dalla lunghezza del percorso da coprire e dal tipo di materiale
• l’installazione di un montascale, a poltroncina o a pedana, ha un costo che dipende dal tipo di scala, se è rettilinea o curvilinea
• l’installazione di un miniascensore per condominio ha un costo che dipende dal numero di persone da trasportare, dal numero di piani da superare, dal tipo di installazione (all’interno o all’esterno) e dal tipo di finiture scelte.

Rimandiamo al nostro articolo aggiornato su finanziamenti e agevolazioni per valutare la soluzione più adatta alle tue esigenze.

Il primo passo per un condominio più accessibile

Per rendere il tuo condominio più accessibile, ti consigliamo di affidarti a una figura tecnica competente in modo da valutare quali sono le barriere architettoniche presenti e come abbatterle.

Trova il personale KONE più vicino in modo che possa consigliarti la soluzione migliore per te e per il tuo condominio.

Domande frequenti

È possibile installare un miniascensore senza autorizzazione condominiale?

La richiesta va sempre sottoposta all’assemblea condominiale. Se, però, l’assemblea rifiuta la proposta o non si pronuncia entro 3 mesi dalla richiesta, il singolo condòmino (o un gruppo di condòmini) può procedere all’installazione a proprie spese, come previsto dall’art. 2, comma 2, della legge n. 13/1989.

Un miniascensore in un piccolo condominio consuma molto sulla bolletta elettrica?

No, i miniascensori elettrici KONE Motus hanno consumi inferiori a quelli di molti elettrodomestici. Inoltre, azionando l’ascensore solo su chiamata, l’impatto sui costi di gestione delle parti comuni del condominio è molto ridotto.

Di quanta larghezza ha bisogno una scala condominiale per poter installare un montascale?

Per il montascale a poltroncina Vivace è sufficiente una larghezza minima della scala rettilinea di circa 69 cm, poiché la seduta e la pedana si ripiegano quando l’impianto non è in uso. In caso di scala curvilinea, la guida può essere posizionata a soli 17 cm dalla parete. Per il montascale a pedana Fluido (adatto a trasportare una carrozzina), la larghezza minima richiesta della rampa è di almeno 85 cm per la scala rettilinea e 90 cm per quella curvilinea in modo da consentire il passaggio in sicurezza sia della piattaforma sia di altre persone a piedi.